Sicht der Wohnungsbauunternehmen
Versetzen wir uns dazu an dieser Stelle in die Lage der Wohnbauunternehmen: Sie werden bis zu einer Lösung des juristischen Streits womöglich weniger bauen. Damit sie das Risiko senken, auf einem Teil der Kosten sitzenzubleiben. Betriebswirtschaftlich, unternehmerisch nachvollziehbar. Für Wohnungssuchende ein Desaster.
Lage der Banken
Versetzen wir uns nun in die Lage der finanzierenden Banken. Bestehende Wohnungen sind häufig als Sicherheit für Kredite hinterlegt. Was, wenn diese Sicherheit wegfällt? Einige Finanzinstitute sagen ganz klar, dass solche Eingriffe in den Immobilienmarkt künftige Finanzierungen komplizierter machen, weil die Sicherheiten weniger wert werden. Und bei Zahlungsproblemen des Kreditnehmers das sogenannte Grundpfandrecht dann nicht mehr greift.
Banken müssen bei steigenden Risiken Rückstellungen bilden, Immobilien neu bewerten. Das hat also alles Folgen für deren eigene Bilanzen. Das heißt wiederum für Wohnungsbauer, für Immobilien-Investoren: Die Kreditwirtschaft warnt, dass Kredite teurer werden könnten.
Was könnten internationale Investoren schlussfolgern?
Versetzen wir uns nun in die Lage internationaler Investoren: Die unterscheiden womöglich nicht trennscharf zwischen Berlin und Deutschland. Gerade bestätigte eine Studie der Deutschen Bank unter 1.200 Entscheidern aus 13 internationalen Märkten – wohlgemerkt außerhalb Europas –, dass Deutschland als attraktivster Investitionsstandort Europas gilt. Begründung: politische und wirtschaftliche Stabilität, Qualifikation der Arbeitskräfte, Industrie-Kompetenz usw. Das Ausland blickt also positiver auf uns als wir häufig auf uns selbst.
Ändern sich Rahmenbedingungen radikal, ändert sich womöglich auch diese positive Einstellung. Es könnte also passieren, dass einige Investitionen nicht wie geplant fließen. Auch nicht in den Immobilienmarkt. Das Problem Wohnungsmangel bleibt also womöglich – nicht zwingend – weiter ungelöst.
Und jetzt der Blick aufs Geld
Die Verfasser der eingangs erwähnten IMK-Studie rechnen so: Sie kalkulieren mit Entschädigungen von 13,5 Milliarden Euro. Der Berliner Rechnungshof sieht den Verkehrswert bei rund 42 Milliarden Euro. Das wäre also gut dreimal so viel.
Die Studie sieht auf Basis der angenommenen ungefähren Entschädigungen ein Eigenkapital Berlins von vier Milliarden Euro vor. Hat das mit über 60 Milliarden hoch verschuldete Berlin diese vier Milliarden in der Portokasse? Der Rest wäre kreditfinanziert und soll durch die Mieten getragen werden. Diese würden für Zinsen und Tilgungen reichen. Gehen wir davon aus, dass die Verfasser der Studie das mit Puffer kalkuliert haben.
Zum Schluss der Blick in die Zukunft
Mietpreise von im Schnitt 8,23 Euro pro Quadratmeter für eine Vonovia-Wohnung in Berlin und die Durchschnittsmiete von 7,71 Euro im Bestand laut Mietspiegel (eine Steigerung um sieben Prozent) sind meist noch nicht das akute Problem. Das Problem sind Neuvermietungen: aktuell zu 15,78 Euro pro Quadratmeter im Schnitt laut IBB Wohnungsmarktbericht. Nicht zuletzt, weil es an Angebot fehlt: Im Jahr 2025 wurden in Berlin gut 11.000 Wohnungen fertiggestellt – 28 Prozent weniger als im Vorjahr. Wenn also das Angebot knapp bliebe, die Nachfrage aber hoch: Was heißt dieses Prinzip von Angebot und Nachfrage? Doch wohl eher weiter steigende Preise.