Immobilie verschenken, Schulden erben? Was Kinder übernehmen müssen

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Haus an Kinder übertragen: Was passiert mit dem Kredit?

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um die Risiken beim Verschenken der Immobilie an die Kinder.

Immobilien sind teuer. Laut dem Empirica-Immobilienpreisindex kann ein kleiner Teil der Käufer, schätzungsweise 10 bis 20 Prozent, den Kaufpreis vollständig aus Eigenmitteln bezahlen. Die große Mehrheit in Deutschland finanziert ihr Haus oder ihre Wohnung über Kredite und benötigt im Schnitt 25 bis 30 Jahre, um diese abzuzahlen.

Wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig an Ihre Kinder übertragen, geben Sie deshalb oft nicht nur Eigentum weiter. Unter Umständen geben Sie auch finanzielle Verpflichtungen mit. Das beschäftigt auch eine t-online-Leserin. Sie plant, ihre Immobilie an ihren Sohn zu verschenken und fragt sich: „Übertrage ich damit auch meine Belastungen, also die Raten zur Tilgung des Kredits?“

Die Antwort darauf ist komplex. Und sie zeigt: Eine Immobilienschenkung ist selten so einfach, wie sie klingt.

Übertragen Sie eine Immobilie samt laufendem Kredit, sprechen Fachleute von einer „gemischten Schenkung“. Das bedeutet: Sie schenken nicht nur das Eigentum, sondern auch eine finanzielle Belastung.

Allerdings gilt auch: Schulden gehen nicht automatisch auf den Beschenkten über. Entscheidend ist, ob Ihr Kind den Kredit rechtlich übernimmt und ob die Bank zustimmt.

Ihr Kind kann den bestehenden Kredit weiterführen oder ihn durch eine neue Finanzierung ersetzen (Umschuldung). Doch ohne Zustimmung der Bank bleiben Sie selbst in der Haftung. Das birgt Risiken, etwa wenn Ihr Kind die Raten später nicht zahlen kann.

Immobilienexpertin Katharina Heid macht deutlich, wie streng die Voraussetzungen sind: Eine Übertragung des Kredits kommt in der Regel nur infrage, wenn der neue Eigentümer volljährig ist, ein sicheres Einkommen hat und eine gute Bonität vorweist. Banken verlangen dafür meist Gehaltsnachweise und eine einwandfreie Schufa-Auskunft. Fehlt eines davon, lehnen sie die Schuldübernahme oft ab.

Sie können eine Immobilie grundsätzlich auch an ein minderjähriges Kind verschenken. Doch sobald Schulden im Spiel sind, wird es kompliziert. Denn Minderjährige dürfen wirtschaftlich belastende Geschäfte nicht eigenständig abschließen. In solchen Fällen müssen die gesetzlichen Vertreter, also die Eltern, handeln. Dies setzt jedoch voraus, dass die Schenkung keinen rechtlichen Nachteil für das Kind bedeutet.