1.000 Euro Kaltmiete reichen nur noch für 70 Quadratmeter

Mietmarktanalyse

Berlin wird für Normalverdiener zur Kostenfalle

Für 1.000 Euro Kaltmiete gab es in Berlin 2022 noch 86 Quadratmeter – heute sind es nur noch 70. Was das für Normalverdiener in der Hauptstadt bedeutet.

16 Quadratmeter weniger Wohnfläche für dasselbe Geld: Kein anderer Wohnungsmarkt unter den deutschen Metropolen hat sich für Mieter so stark verteuert wie Berlin. Wer in der Hauptstadt monatlich 1.000 Euro Kaltmiete budgetiert, bekommt heute im Schnitt nur noch 70 statt 86 Quadratmeter. Das geht aus einer aktuellen Auswertung des Immobilienportals Immowelt hervor, das die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in 80 deutschen Großstädten zu zwei Zeitpunkten verglichen hat: März 2022 und März 2026.

Ein Minus von 16 Quadratmetern, das entspricht der Fläche eines ganzen Zimmers. Der Kaufkraftverlust beläuft sich damit auf 18,6 Prozent in nur vier Jahren und fällt damit unter den fünf größten deutschen Städten am deutlichsten aus. Es folgen Hamburg mit minus 12 Quadratmetern, Köln mit minus 9, Frankfurt mit minus 8 und München mit minus 7.

Dabei war Berlin lange als vergleichsweise erschwingliche Metropole bekannt. Die neue Analyse zeigt, wie stark sich das verändert hat: Für 86 Quadratmeter, die es 2022 noch für 1.000 Euro gab, reicht das Budget heute schlicht nicht mehr. Zum Vergleich: Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland liegt laut Statistischem Bundesamt bei 3.176 Euro, die 1.000 Euro Kaltmiete fressen damit bereits fast ein Drittel davon auf. Heizung, Nebenkosten und Strom kommen noch hinzu.

Immowelt-CEO Theo Mseka sagt: „Wenn in Berlin für 1.000 Euro binnen vier Jahren die Fläche eines Zimmers wegbricht und in München für dasselbe Geld nicht einmal mehr 50 Quadratmeter übrigbleiben, entzieht das Normalverdienern die Lebensgrundlage.“

Immowelt beschreibt die Ursachen bundesweit als „perfekten Sturm“, für Berlin sind vor allem drei Entwicklungen entscheidend.

An erster Stelle stehen die gestiegenen Baukosten: Seit Anfang 2022 hat sich der mittlere Baupreis um 25,9 Prozent erhöht. Für Investoren rechnen sich viele Neubauprojekte damit nicht mehr, es entsteht weniger neuer Wohnraum, als gebraucht wird. Zugleich müssen Vermieter höhere Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung schultern und geben diese an die Mieter weiter.

Zweiter Faktor ist die Zinswende: Als die Bauzinsen ab 2022 sprunghaft stiegen, zerplatzte für viele Haushalte der Mittelschicht die Perspektive auf ein Eigenheim. Wer sich keine Immobilie kaufen kann, bleibt auf dem Mietmarkt und sorgt dort für anhaltend hohe Nachfrage.

Dritter Treiber ist der Überlauf aus teuren Stadtkernen: Metropolen wie Köln oder Düsseldorf, aber auch die Kernstädte des Ruhrgebiets, sind für viele Normalverdiener kaum noch erschwinglich. Wohnungssuchende drängen deshalb in umliegende, bislang günstigere Städte – und treffen dort auf ein Angebot, das mit der plötzlichen Nachfrage nicht mithalten kann. Besonders ausgeprägt ist dieser Effekt in Städten mit historisch niedrigen Mieten wie Gelsenkirchen oder Duisburg, die bei der absoluten Wohnflächenverlust-Rangliste ganz oben stehen.

Mseka mahnt: „Ohne gezielte Entlastungen beim Bauen wird sich die Spirale aus schrumpfenden Flächen und steigenden Mieten weiterdrehen.“