Wer zahlt die Miete und muss kündigen?

Frag t-online

Mieter stirbt – wer zahlt die Miete und wer muss kündigen?

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es darum, ob Erben für die Miete aufkommen müssen, nachdem der Mieter gestorben ist.

Endet ein Mietvertrag automatisch, wenn der Mieter stirbt? Viele Menschen gehen davon aus – schließlich kann der Verstorbene die Wohnung nicht mehr nutzen. Doch das Gesetz sieht die Situation anders: Der Tod beendet ein Mietverhältnis nicht einfach von selbst.

Genau das beschäftigt auch einen t-online-Leser. Sein Bruder ist alleiniger Mieter einer Wohnung. Nun stellt sich die Frage: Müssen die Erben nach dem Tod weiter Miete zahlen und können sogar Reparaturkosten oder Mietschulden auf sie zukommen?

Ja, zumindest vorerst. Denn der Mietvertrag endet mit dem Tod des Mieters nicht automatisch. Das regelt § 563 BGB. Juristisch bedeutet das: Das Mietverhältnis „erlischt“ nicht, sondern läuft zunächst weiter.

Damit gilt auch: Die Miete muss grundsätzlich weitergezahlt werden, bis das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Entscheidend ist also nicht der Tod selbst, sondern der Zeitpunkt, an dem der Vertrag endet.

Für die Zeit zwischen Tod und Mietende sind die laufenden Mieten grundsätzlich geschuldet – regelmäßig mindestens bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

In vielen Fällen übernimmt nach dem Tod nicht sofort der Erbe den Mietvertrag, sondern zunächst andere Angehörige. Nach § 563 BGB tritt zuerst der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner automatisch in den Mietvertrag ein, wenn er mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.

Wenn kein Ehepartner eintritt, gelten ähnliche Regeln für Kinder: Leben Kinder im gemeinsamen Haushalt, treten sie automatisch ein. Dasselbe kann auch für andere Familienangehörige oder dauerhaft im Haushalt lebende Personen gelten.

Wichtig: Dieser Eintritt passiert kraft Gesetzes. Das bedeutet: Es braucht keine Unterschrift und keine Vertragsänderung. Die Person wird sofort neuer Vertragspartner – mit allen Rechten und Pflichten.

Allerdings können Eintrittsberechtigte den Vertrag auch ablehnen. Wer vom Tod des Mieters erfährt, kann den Eintritt gegenüber dem Vermieter verweigern. Lehnt etwa der Ehepartner fristgerecht ab, gilt der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt. Dann rückt die nächste berechtigte Person nach – oder, wenn niemand eintreten will, geht der Mietvertrag auf die Erben über.