Weiterer Anbieter stoppt Anteilsrücknahme
Immobilienfonds in der Krise: Was Anleger jetzt tun können
30.03.2026 – 10:17 UhrLesedauer: 3 Min.
Die Situation für Immobilienfonds verschärft sich – nun stoppt ein weiterer Anbieter die Rücknahme von Fondsanteilen. Was bedeutet dieser Schritt für die Anleger?
Offene Immobilienfonds sind in der Krise. Immer mehr Anleger haben in den vergangenen Jahren ihre Anteile zurückgegeben. Dies setzt die Fondsanbieter verstärkt unter Druck. Nun hat mit dem „UBS Euroinvest“ ein weiterer Fonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Ein Schritt, zu dem sich in diesem Jahr bereits zwei weitere Fonds gezwungen sahen: der „WohnSelect D“ des Fondsanbieters Wertgrund sowie der „Fokus Wohnen Deutschland“ von IntReal . Während diese Fonds in Wohnimmobilien investierten, trifft es jetzt erstmals einen Gewerbeimmobilienfonds. Bei einer Mindestanlagesumme von 500.000 Euro sind wahrscheinlich vorwiegend institutionelle Anleger betroffen. Dennoch dürfte der Schritt viele Anleger der beliebten Anlageklasse weiter verunsichern. Was Anleger jetzt machen können und ob weitere Fondsschließungen zu erwarten sind, lesen Sie im Folgenden.
In der Niedrigzinsphase waren offene Immobilienfonds aufgrund der vergleichbar hohen Renditen beliebt. Die steigenden Zinsen setzen die Fonds gleich doppelt unter Druck. Zum einen stehen Anlegern lukrativere Alternativen für ihr Geld zur Verfügung. Zum anderen sind durch die höheren Zinsen die Finanzierungskosten der Fonds gestiegen. Viele Büro- und Gewerbeimmobilien haben aufgrund von Home-Office und Online-Shopping zudem an Wert verloren. Aufgrund sinkender Immobilienpreise mussten einige Fonds die Bewertung ihrer Portfolios korrigieren, was viele Anleger verunsicherte und zu Verkäufen ihrer Anteile animierte. Insgesamt flossen nach Angaben des Beratungsunternehmens Barkow Consulting von August 2023 bis November 2025 über 13 Milliarden Euro aus den Fonds.
In einer Erklärung teilt der Fondsanbieter UBS vergangene Woche mit, „dass die liquiden Mittel des Immobilien-Sondervermögens nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis für die zur Rücknahme vorgelegten Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäß laufende Bewirtschaftung des Immobilien-Sondervermögens sicherzustellen“. Doch was bedeutet das?
Das Kapital offener Immobilienfonds ist größtenteils in Immobilien angelegt. Wollen nun viele Anleger gleichzeitig ihre Fondsanteile zurückgeben, muss das Fondsmanagement Immobilien verkaufen, um sich ausreichend liquide Mittel zur Auszahlung der Anleger zu beschaffen. Der Verkauf von Immobilien ist allerdings langwierig. Um nicht gezwungen zu werden, Immobilien deutlich unter dem Marktpreis verkaufen zu müssen, setzen die Fonds die Anteilsrücknahme aus, um sich mehr Zeit zu verschaffen.
Das Kapitalanlagegesetzbuch erlaubt es, die Anteilsrücknahme für maximal drei Jahre auszusetzen. So lange kommen Anleger nicht an ihr Erspartes. Schafft es das Fondsmanagement in dieser Zeit nicht, Immobilien zu marktgerechten Preisen zu verkaufen, drohen den Anlegern Verluste.
Anleger können ihre Anteile jedoch jederzeit an der Börse verkaufen. Dabei müssen sie aber häufig deutliche Abschläge in Kauf nehmen. Laut einer Untersuchung des Geldratgebers „Finanztip“ lag der Börsenpreis offener Immobilienfonds im Schnitt 18 Prozent unter dem regulären Rücknahmepreis. Timo Halbe, Geldanlage-Experte bei „Finanztip“, wertete die hohen Abschläge als „klares Misstrauensvotum der Börse“.
