So retten Eigentümer ihre Anschlussfinanzierung

Zinsbindungen laufen aus

Steigende Bauzinsen verteuern Anschlussfinanzierung

Tiefstzinsen gehören der Vergangenheit an. Jetzt wird die Anschlussfinanzierung zur Herausforderung. Mit den richtigen Strategien lassen sich die Mehrkosten aber abfedern.

Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer historischen Herausforderung. Laut einer aktuellen Branchenstudie müssen allein im Zeitraum von 2026 bis 2031 Anschlussfinanzierungen im Volumen von rund 555 Milliarden Euro neu verhandelt werden. Für Hunderttausende Immobilienbesitzer könnte das zu einer massiven Mehrbelastung führen.

Wer zwischen 2015 und 2020 zu historischen Tiefstständen finanzierte, zahlte oft nur 1,0 bis 1,5 Prozent Zinsen. Heute, im Jahr 2026, werden für die Anschlussfinanzierung teils mehr als vier Prozent fällig. Doch Eigentümer können rechtzeitig handeln, um die Finanzierung an ihre Lebenssituation anzupassen.

In Deutschland werden Immobilienkredite meist mit einer zehnjährigen Zinsbindung abgeschlossen. Das bedeutet: Eine große Welle von Anschlussfinanzierungen rollt auf die Banken zu – und auf die Eigentümer, die zwischen 2015 und 2020 im Niedrigzins-Boom gekauft oder gebaut haben.

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Laut der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) benötigt knapp die Hälfte der Immobilienbesitzer in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung. Dies geht aus einer im Jahr 2024 durchgeführten Befragung von rund 3.000 Eigentümern mit einer laufenden Immobilienfinanzierung hervor, bei denen die Anschlussfinanzierung für die Jahre 2025 und 2026 bevorstand.

Schätzungen zufolge betrifft das Kreditverträge über je 250.000 bis 350.000 Euro. Eigentümer stehen vor der Aufgabe, ein neues Zinsangebot zu vereinbaren – und das oft zu deutlich schlechteren Konditionen.

Die Auswirkungen der gestiegenen Bauzinsen sind erheblich. Ein Beispiel: Wer 2016 einen Immobilienkredit über 300.000 Euro mit einem Zins von 1 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent abgeschlossen hat, zahlt heute deutlich mehr. Die monatliche Rate steigt von etwa 750 Euro auf rund 1.053 Euro – ein Plus von 303 Euro. Gleichzeitig bleibt die Restschuld nach weiteren zehn Jahren mit 157.000 Euro vergleichsweise hoch.

Laut Finanzdienstleister Dr. Klein entscheiden sich die meisten Eigentümer bei der Anschlussfinanzierung erneut für eine Zinsbindung von zehn Jahren. Kürzere Laufzeiten gelten als riskant, längere Laufzeiten sind mit spürbaren Zinsaufschlägen verbunden. Die Wahl der Laufzeit ist daher ein entscheidender Faktor für die finanzielle Belastung.

Doch abzuwarten, bis die Zinsen wieder sinken, „ist bei der Anschlussfinanzierung selten eine gute Strategie“, warnt Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von Schwäbisch Hall. Eigentümer sollten frühzeitig aktiv werden, um unter Zeitdruck keine schlechten Konditionen hinnehmen zu müssen.

Je nach Vorlaufzeit gibt es verschiedene Optionen:

• Spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung: Vergleichen Sie das Verlängerungsangebot Ihrer Bank (Prolongation) mit Angeboten anderer Anbieter (Umschuldung).
• Ein bis fünf Jahre vorher: Ein Forward-Darlehen sichert die Konditionen frühzeitig, allerdings mit einem Zinsaufschlag für jeden Monat bis zur Auszahlung. Achtung: Das Darlehen muss später abgenommen werden, auch wenn die Zinsen bis dahin gesunken sind.
• Mehr als fünf Jahre vor Ablauf: Ein Bausparvertrag über die voraussichtliche Restschuld kann den Zins für später sichern – vorausgesetzt, Sie haben finanziellen Spielraum, um neben der laufenden Rate zu sparen.