Klare Übergangsregel: Stichtag zählt
Die neue Regel soll nicht rückwirkend gelten, denn das wäre verfassungsrechtlich problematisch. Deshalb gilt eine klare Stichtagslogik: Befindet sich die Immobilie am Tag der Gesetzesverkündung schon länger als zehn Jahre in Besitz, kann sie weiterhin steuerfrei verkauft werden. Läuft die Zehnjahresfrist an diesem Stichtag dagegen noch, greift die neue Regel in vollem Umfang – selbst wenn bis zur Steuerfreiheit nur noch wenige Monate fehlen.
Was das für Eigentümer bedeutet
Werden die neuen Regeln im Einkommensteuerreformgesetz 2027 tatsächlich Gesetz, wird die Rechnung für private Vermieter komplizierter, sagt Steuerexperte Daniel Schollenberger von der Anwalts- und Steuerkanzlei Tes Legal.
Besonders weitreichend sei die vorgesehene Übergangsregelung. „Ist die Zehnjahresfrist am Tag der Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen, könnte der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig werden, also auch die Wertsteigerung, die bereits in den vergangenen Jahren entstanden ist“, so Schollenberger.
Es gehe damit nicht nur um künftige Gewinne, sondern unter Umständen um eine nachträgliche Veränderung der wirtschaftlichen Kalkulationsgrundlage bereits getätigter Investitionen. Die Steuer könne dazu führen, dass ein Verkauf für Eigentümer wirtschaftlich weniger attraktiv wird.
Was das für den Markt bedeutet
Eine Steuerregelung beeinflusst nicht nur, wie viel der Staat bei einem Verkauf einnimmt, sondern auch, ob Eigentümer überhaupt verkaufen. Wird der Verkauf einer Immobilie nach zehn oder fünfzehn Jahren steuerlich deutlich unattraktiver, erscheint es Schollenberger zufolge wirtschaftlich sinnvoller, das Objekt länger zu halten oder innerhalb der Familie weiterzugeben.
Der Experte warnt: „Das wäre gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt eine problematische Nebenwirkung.“ Der Immobilienmarkt benötigt nicht nur Neubauten, sondern auch einen funktionierenden Bestandshandel: Wohnungen wechseln den Eigentümer, werden neu finanziert, modernisiert oder von neuen Vermietern übernommen. „Wenn Eigentümer Transaktionen wegen einer höheren steuerlichen Belastung aufschieben, kann die Zahl der angebotenen Bestandsimmobilien zurückgehen“, so Schollenberger weiter.
Was das für Käufer bedeutet
Ob Immobilien durch das Kippen der Zehnjahresfrist noch teurer werden, lässt sich pauschal nicht beantworten, so der Experte. Steuern lassen sich nicht beliebig auf Käufer überwälzen – den Immobilienpreis bestimmen vor allem Kaufkraft, Finanzierungskosten, Angebot und Nachfrage sowie die erzielbaren Mieten.