Mieterhöhung nach Modernisierung
Auch Modernisierungen und Sanierungen können Gründe sein, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter dabei keine Zustimmung des Mieters einholen. Allerdings ist zu prüfen, welche Kosten genau auf die Miete umgelegt werden dürfen und welche der Vermieter allein zu tragen hat.
Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Er muss Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten auf eigene Kosten durchführen und darf keine Mieterhöhung fordern, die darauf basiert. Anders ist es bei Modernisierungen.
So berechtigen Maßnahmen, die Energie sparen oder den Wohnwert verbessern, seit 1. Januar 2019 zu einer Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent (früher 11 Prozent). Zudem hat der Gesetzgeber eine besondere Kappungsgrenze eingeführt (siehe unten).
Zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählen zum Beispiel der Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Nicht Teil der Modernisierungsumlage dürfen Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln sein (§ 559a BGB).
Gut zu wissen: Mieter müssen klar erkennen können, welche Kosten für die Modernisierung und welche für die Instandhaltung angefallen sind. Und zwar als konkreter Betrag oder als Quote. Ist das nicht möglich, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen (BGH-Urteil vom 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13). Das gilt auch, wenn durch die Modernisierung nichts repariert wird – zum Beispiel bei einem Austausch einer noch funktionierenden Tür (BGH-Urteil vom 17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19). Mehr zu dem Urteil lesen Sie hier.
Wann darf die Miete nicht erhöht werden?
Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete immer dann, wenn im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag genau festgelegt, wann sich die Miete erhöht und um welchen Betrag. Allerdings muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB). Mehr zur Staffelmiete lesen Sie hier.
Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indizes steigt. Auch hier ist eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr möglich. Eine Ausnahme: Der Vermieter hat bauliche Maßnahmen durchgeführt, deren Grund er nicht zu vertreten hat (§ 557b BGB). Mehr zur Indexmiete lesen Sie hier.
Mieterhöhungen außer der Reihe sind sowohl bei Staffel- als auch bei Indexmietverhältnissen nicht zulässig. Auch die Investitionskosten für wohnwertsteigernde oder energetische Modernisierungsmaßnahmen können dann in aller Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Kappungsgrenze und Jahressperrfrist begrenzen die Mieterhöhung
Aber auch wenn keine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde und der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, muss die Mieterhöhung nicht zulässig sein. Reißt er die sogenannte Kappungsgrenze oder die Jahressperrfrist, müssen Mieter nicht zustimmen.
- Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf – unabhängig davon, welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen (§558 Abs. 3 BGB). Mehr zum Thema lesen Sie hier.
- Jahressperrfrist: Die sogenannte Jahressperrfrist besagt, dass der Einzug beziehungsweise die letzte Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 15 Monate zurückliegen müssen, bevor die Miete erneut erhöht werden darf (§ 558 Abs. 1 BGB).