Frag t-online
Wohnung verkauft – kassiert jetzt das Finanzamt mit?
26.02.2026 – 08:05 UhrLesedauer: 4 Min.
Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es darum, ob der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig ist.
Die eigenen vier Wände zu verlassen, fällt den meisten Menschen nicht leicht. Vor allem dann nicht, wenn man viele Jahre in einer Wohnung oder einem Haus gelebt hat, das voller Erinnerungen steckt. Oft handelt es sich jedoch um eine vernünftige Entscheidung: Wer im Alter allein lebt, ist häufiger auf Hilfe angewiesen. Und auch soziale Kontakte werden wichtiger. Fehlen sie im vertrauten Umfeld, leidet nicht selten die Lebensqualität.
So erging es auch einem t-online-Leser. Er hat seine Eigentumswohnung für 285.000 Euro verkauft und ist ins betreute Wohnen gezogen. Nun stellt er sich eine Frage, die viele Menschen beschäftigt, sobald es um größere Summen geht: „Muss ich den Erlös aus dem Wohnungsverkauf versteuern?“
Die gute Nachricht: In vielen Fällen müssen Sie beim Verkauf einer selbst genutzten Wohnung tatsächlich keine Steuern zahlen. Entscheidend ist nicht der Umzug ins betreute Wohnen, sondern zwei steuerliche Faktoren: die Spekulationsfrist und die Frage, ob Sie die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet haben.
Doch wann ist ein Verkauf wirklich steuerfrei – und wann wird der Gewinn plötzlich steuerpflichtig?
Ob Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zahlen müssen, richtet sich in Deutschland nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Dahinter steckt das Prinzip der sogenannten Spekulationssteuer.
Der Begriff klingt kompliziert, meint aber etwas Einfaches: Wer eine Immobilie privat kauft und relativ schnell wieder verkauft, soll den Gewinn daraus wie Einkommen versteuern. Deshalb prüft das Finanzamt, wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf vergangen ist.
Die wichtigste Grenze: die Zehn-Jahres-Frist
Bei privaten Immobilienverkäufen gilt: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Die zweite entscheidende Ausnahme: Eigennutzung
Neben dieser Frist gibt es eine wichtige Sonderregel: die sogenannte Eigennutzungsausnahme. Sie bedeutet: Selbst wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Wichtig ist dabei: Es geht nicht um drei volle Jahre. Es reicht, wenn die Selbstnutzung in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren stattfindet.
