Ungerecht für Eigentümer?
Bundesfinanzhof entscheidet im Dezember über Grundsteuer
Aktualisiert am 12.11.2025 – 16:38 UhrLesedauer: 3 Min.
Immobilieneigentümer und Steuerzahlerbund halten die Neuregelung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Nach jahrelangem Streit will der Bundesfinanzhof bald entscheiden.
Nach jahrelangem Streit um die Grundsteuer-Reform will Deutschlands höchstes Finanzgericht in wenigen Wochen mit einer ersten Entscheidung Klarheit schaffen. Der Bundesfinanzhof in München setzte die Verkündungstermine nach drei mündlichen Verhandlungen auf den 10. Dezember fest.
Der Rechtswissenschaftler Gregor Kirchhoff kritisierte die seit diesem Jahr geltende Neuregelung vor dem II. Senat des BFH von Grund auf: So verstößt das bei vielen Eigentümern unpopuläre Gesetz nach Einschätzung des Augsburger Professors gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil die Finanzämter die Grundsteuer aufgrund pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenwert festsetzen dürfen.
Das Bundesgericht jedoch ließ keine Tendenz erkennen: „Wir werden es nicht allen recht machen können“, sagte die Vorsitzende Richterin Francesca Werth lediglich. Das Finanzamt Köln-Süd – die im konkreten Einzelfall von einem Ehepaar verklagte Behörde – wies die Vorwürfe zurück, ebenso das Bundesfinanzministerium.
Neben dem Kölner Verfahren standen noch eines aus Sachsen und eines aus Berlin auf der Tagesordnung. In allen drei Fällen hatten die Kläger in der ersten Instanz verloren. Das Grundsteuer-Gesetz trifft quasi die gesamte Bevölkerung: Zwar müssen nur Eigentümer die Steuer selbst zahlen. Doch legen Vermieter die Kosten üblicherweise auf ihre Mieter um.
Nach Kirchhoffs Worten haben bundesweit 2,8 Millionen Eigentümer Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide ihrer Finanzämter eingelegt. Vor den 18 Finanzgerichten geklagt hatten und haben bislang über 2.000 Immobilieneigentümer. Viele dieser Klagen sind bereits abgewiesen. Alle drei am Mittwoch vor dem Bundesfinanzhof verhandelten Revisionsverfahren betreffen das sogenannte „BundesmodelI“, das in elf Bundesländern gilt. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Regelungen getroffen, doch auch gegen die Ländergesetze gibt es zahlreiche Klagen. „Die Steuerpflichtigen, die Finanzverwaltung und die Gerichte sind überlastet“, kritisierte Kirchhoff.
Im Bundesmodell maßgeblich sind Bodenwert und die Nettokaltmiete – beides nicht individuell berechnet, sondern auf Basis pauschaler Vergleichszahlen. Außerdem fließen unter anderem Größe und Art des Grundstücks ein sowie das Alter des Gebäudes. Im Kölner Verfahren geklagt haben zwei Eheleute, die zwei nahe beieinander gelegene und auch ansonsten ähnliche Wohnungen besitzen, wie der Ehemann berichtete.
In einem Fall setzte das Finanzamt Köln-Süd den Bodenwert auf 2.280 Euro je Quadratmeter fest, im anderen auf 530 Euro. „Damals wie heute ist für uns als Eigentümer nicht ersichtlich, wie diese Unterschiede zustande kommen“, sagte der Kläger. Ähnliches gilt nach Kirchhoffs Worten für die pauschalen Schätzwerte der Mieteinnahmen. Die Behörden setzen diese nach Worten des Rechtsprofessors häufig zu hoch an. „Die pauschalen Kaltmieten sind am Markt oft nicht zu erzielen.“
Notwendig war die Novelle, weil das Bundesverfassungsgericht das alte Grundsteuer-Gesetz 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Die zugrundeliegenden Grundstückswerte waren im Westen seit 1964 nicht mehr aktualisiert worden, im Osten seit 1935. Das hatte große Ungleichheiten bei der Besteuerung zur Folge.
