Hauskauf ohne Eigenkapital kaufen – so geht’s

100-Prozent-Finanzierung

Wer ganz ohne Erspartes ein Haus kaufen kann

Ein Eigenheim ganz ohne Erspartes – das klingt zunächst wie ein Ding der Unmöglichkeit. Doch unter Umständen bieten Banken auch eine Vollfinanzierung an.

Experten sind sich eigentlich einig: Sie sollten beim Hauskauf mindestens so viel Eigenkapital einbringen, dass Sie die sogenannten Kaufnebenkosten damit zahlen können. Doch auch ohne Eigenkapital kann es gelingen, eine Immobilie zu finanzieren. Welche Hürden es dabei gibt und welche Risiken Sie kennen sollten.

In der klassischen Baufinanzierung bringen Käufer einen Teil der Kauf- und Nebenkosten selbst auf – meist rund 20 bis 30 Prozent der Gesamtsumme. Dieses Geld wird als Eigenkapital bezeichnet. Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital – oft auch Vollfinanzierung genannt – verzichtet der Käufer darauf, eigenes Geld einzubringen.

Die Bank finanziert also 100 Prozent des Kaufpreises – oder in manchen Fällen sogar mehr als 100 Prozent, wenn auch Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie Grunderwerbsteuer) übernommen werden sollen. Je nach Bundesland macht dies zwischen neun und zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Vereinfachend spricht man von 110-Prozent-Finanzierung.

Tatsächlich sind manche Banken bereit, Vollfinanzierungen zu vergeben – allerdings nicht an jeden. Die Voraussetzungen sind hoch:

Tipp: Viele Banken lehnen eine Vollfinanzierung pauschal ab – daher lohnt sich der Gang zu einem unabhängigen Finanzierungsvermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder einem freien Finanzberater mit Zugang zu mehreren Kreditinstituten.

Ein Haus ganz ohne eigene Rücklagen zu kaufen, kann durchaus Vorteile bieten. Zum einen ermöglicht es Ihnen, deutlich früher Eigentümer zu werden, also ohne erst jahrelang Eigenkapital ansparen zu müssen. Wer in einem angespannten Immobilienmarkt schnell zuschlagen will oder befürchtet, dass die Kaufpreise weiter steigen, profitiert von der Möglichkeit, sofort zu handeln.

Auf der anderen Seite ist eine Vollfinanzierung mit Nachteilen verbunden. Da Banken ein höheres Risiko eingehen, verlangen sie in der Regel einen spürbaren Zinsaufschlag. Das bedeutet: Der Kredit verteuert sich enorm.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus zum Preis von 300.000 Euro. Die Laufzeit für den Kredit soll 15 Jahre betragen, die Tilgung 3 Prozent. Finanzieren Sie die Immobilie zu 100 Prozent, haben also nur Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten zu zahlen, werden dafür 4,12 Prozent Zinsen fällig. Bei einer 90-Prozent-Finanzierung (Kreditsumme 270.000 Euro) sinkt der Zinssatz auf 3,81 Prozent. Zudem fallen die monatlichen Raten des Kredits oft höher aus oder die Laufzeit verlängert sich, was die Gesamtkosten steigert. Im obigen Beispiel wäre die Finanzierung ohne Eigenkapital rund 31.000 Euro teurer.